· размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки (о требованиях, предъявляемых к квартире, приобретаемой на кредитные средства, см. далее).
После расчетов суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации (заемщик предоставляет банку право на проверку предоставляемой им информации) осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора.
Следует отметить, что заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после.
В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли – продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья.
Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли – продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.
Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства, занимаются специализированные оценочные фирмы либо специалисты – оценщики. При этом необходимо учитывать специфику и особенности целей, для которых производится оценка. Специфика заключается в том, что кредитор рассматривает данную квартиру или дом прежде всего как обеспечение возвратности предоставленных заемщику средств. Оценка жилого помещения должна не только отражать величину рыночной стоимости на текущий момент, но и учитывать долгосрочный характер основного обязательства. Поэтому кредитор, учитывая оценочную величину рыночной стоимости объекта, должен предусматривать и прогнозировать возможность изменения этой стоимости, которая связана как с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивные и планировочные особенности, используемые материалы, их соответствие нормам и стандартам жилого помещения и др.), так и с его местоположением, близостью к транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития данного района.
При всем разнообразии подходов и методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих максимально правильно оценить индивидуальное жилое помещение с учетом имеющегося жилищного рынка и перспектив его развития в разрезе региональной и местной специфики.
Задача кредитора – на основе оценки, сделанной оценщиком, проанализировать достаточность данного обеспечения с точки зрения величины предоставляемого кредита. Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющей проанализировать и максимально комплексно отразить все необходимые параметры жилья.
Стандартизация методики и формы отчета об оценке будет способствовать снижению рисков, связанных с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повышению эффективности вторичного рынка ипотечных кредитов.
Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки. Кроме того, жилье должно соответствовать ряду минимальных требований, предъявляемых к жилому помещению, являющемуся предметом залога.
В настоящее время в качестве залога рассматриваются отдельные квартиры в многоквартирных жилых домах. Необходимо, чтобы объект недвижимого имущества, являющийся залоговым обеспечением, удовлетворял санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов. Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
· иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);
· быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
· быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
Больше по теме:
Вывод о деятельности ОАО «Альфа-Банк»
Делая вывод об особенностях ОАО "Альфа-Банк, можно отметить высокий уровень рисков, присущий всей российской экономике и ее банковскому сектору, а также высокую степень концентрации бизнеса банка на отдельных контрагентах и повышенну ...
Ограничение кредитования
Суть этого метода регулирования: коммерческий банк не может превышать норму выдачи кредитов, установленную центральным банком. На практике центральный банк определяет предельные темпы роста выдачи кредитов различным банкам страны. Нередко ...
Оценка кредитоспособности
Кредитоспособность – это качественная оценка заемщика, которая дается банком до решения вопроса о выдаче кредита. Факторы, учитываемые при оценке кредитоспособности клиента позволяют оценить готовность заемщика вернуть кредит в означенны ...